Anbie­ter von Dar­le­hen zur Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung müs­sen Ihnen einen effek­ti­ven Jah­res­zins ange­ben. Die­ser Effek­tiv­zins soll Ihnen hel­fen, unter­schied­li­che Kre­dit­an­ge­bo­te mit­ein­an­der zu ver­glei­chen. Doch das funk­tio­niert nicht immer.

Das Wich­tigs­te in Kürze:

• Wenn Sie eine Immo­bi­lie finan­zie­ren, holen Sie vor­her am bes­ten meh­re­re Kre­dit­an­ge­bo­te ein. Damit Sie die­se Ange­bo­te mit­ein­an­der ver­glei­chen kön­nen, gibt es den effek­ti­ven Jahreszins.
• Anbie­ter sind gesetz­lich dazu ver­pflich­tet, mit die­sem Zins die Kos­ten, die im Zusam­men­hang mit dem Dar­le­hen anfal­len, trans­pa­rent anzugeben.
• Die Markt­wäch­ter haben unter­sucht, ob Anbie­ter von Immo­bi­li­en­kre­di­ten die­se gesetz­li­chen Vor­ga­ben ein­heit­lich umset­zen. Lei­der ist dies nicht immer der Fall.
• Der effek­ti­ve Jah­res­zins ist noch nicht immer nach­voll­zieh­bar, Kos­ten wer­den unter­schied­lich aus­ge­wie­sen und Grund­buch­kos­ten wer­den teils gar nicht genannt.

Wol­len Sie zur Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung einen Kre­dit abschlie­ßen, soll­ten Sie die Dar­le­hen ver­schie­de­ner Anbie­ter gegen­über­stel­len. Las­sen Sie sich dabei jedoch nicht von klei­nen Monats­ra­ten blen­den. Um Kos­ten, die im Zusam­men­hang mit dem Dar­le­hen anfal­len, zu über­bli­cken, ist ein­zig der Effek­tiv­zins aussagekräftig.

Effek­tiv­zins soll Kre­di­te ver­gleich­bar machen

Der effek­ti­ve Jah­res­zins zeigt die Gesamt­kos­ten eines Dar­le­hens als jähr­li­chen Pro­zent­satz des Net­to­dar­le­hens­be­trags an. Dadurch wer­den fast alle Kos­ten des Kre­dits auf die gesam­te Lauf­zeit umge­legt. Die Kre­dit­in­sti­tu­te sind zur Anga­be des effek­ti­ven Jah­res­zin­ses gesetz­lich verpflichtet.

Anhand die­ses Wer­tes kön­nen Sie unter­schied­li­che Ange­bo­te zur Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung mit­ein­an­der ver­glei­chen.  Ach­ten Sie unbe­dingt auf glei­che Lauf­zei­ten, sonst ist der effek­ti­ve Jah­res­zins wenig aus­sa­ge­kräf­tig für einen Ver­gleich. Einen Kre­dit mit zehn Jah­ren Lauf­zeit und einem effek­ti­ven Jah­res­zins von 2 Pro­zent kön­nen Sie nicht mit einem Kre­dit mit zwan­zig Jah­ren Lauf­zeit und einem effek­ti­ven Jah­res­zins von 2 Pro­zent ver­glei­chen. Beim län­ger lau­fen­den Kre­dit zah­len Sie in die­sem Bei­spiel unterm Strich sehr viel mehr an Zinsen.

Pro­ble­me bei der Umset­zung: Effek­tiv­zins mit Vor­sicht genießen

Die Markt­wäch­ter haben ver­schie­de­ne Kre­dit­un­ter­la­gen unter­sucht. Das Ergeb­nis: Die Effek­tiv­zins-Anga­be wird noch nicht über­all ein­heit­lich umgesetzt:

• Kos­ten sind nicht über­all ein­heit­lich ausgewiesen.
• Ein­zel­ne Pos­ten wer­den teils unter­schied­lich benannt.
• Ange­ge­be­ne Kos­ten bezie­hen sich teil­wei­se auf unter­schied­li­che Zeiträume.
• Manch­mal feh­len wich­ti­ge Anga­ben sogar kom­plett (z.B. die Grund­buch­kos­ten bei Anga­be der ver­trag­li­chen Neben­kos­ten eines Darlehens).

Das hat zur Fol­ge, dass Kre­dit­an­ge­bo­te nicht immer ver­gleich­bar sind. Die zum Teil unver­ständ­li­chen Anga­ben zu Kos­ten und Ent­gel­ten ver­un­si­chern zusätzlich. 

Pla­nen Sie den Erwerb einer Immo­bi­lie, kön­nen sich zum The­ma Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung im Vor­feld bei den Ver­brau­cher­zen­tra­len bera­ten lassen. 

Wie berech­net sich der jähr­li­che Effektivzins?

Die so genann­te Preis­an­ga­ben­ver­ord­nung (PAngV) ver­pflich­tet Anbie­ter von Immo­bi­li­en­dar­le­hen zur Anga­be des Effek­tiv­zin­ses. Hier­in ist auch gere­gelt, wel­che Kos­ten grund­sätz­lich in die Berech­nung des effek­ti­ven Jah­res­zin­ses ein­zu­be­zie­hen sind. In die Berech­nungs­for­mel flie­ßen unter ande­rem mit ein: 

• Ver­mitt­lungs­kos­ten
• Kos­ten für die Eröff­nung und Füh­rung eines spe­zi­fi­schen Kontos
• Kos­ten für die Ver­wen­dung eines Zah­lungs­mit­tels, mit dem Geschäf­te auf die­sem Kon­to getä­tigt und Dar­le­hens­be­trä­ge in Anspruch genom­men wer­den können
• Kos­ten für Zah­lungs­ge­schäf­te (wenn für die Gewäh­rung des Dar­le­hens erforderlich)
• Kos­ten für die Immo­bi­li­en­be­wer­tung (wenn für die Gewäh­rung des Dar­le­hens erforderlich)
• Gerichts­kos­ten für die Ein­tra­gung eines Grund­pfand­rechts als Sicher­heit für den Dar­le­hens­ge­ber (ohne Notarkosten)
• Kos­ten für Lebens- oder Ren­ten­ver­si­che­run­gen (wenn für die Gewäh­rung des Dar­le­hens erforderlich)
• mit dem Dar­le­hen ver­bun­de­ne Abschluss- und Verwaltungskosten

Die­se Auf­zäh­lung ist nicht abschlie­ßend zu ver­ste­hen, und nicht jedes Ent­gelt, das von Anbie­tern ver­langt wird, ist recht­lich auch zuläs­sig. Wie genau die Kos­ten für den Effek­tiv­zins mit ein­zu­be­rech­nen sind, hängt  von Ihrem indi­vi­du­el­len Ver­trag ab.